リフォーム？買い替え？子どもが独立したら「家」をどうする？
今住んでいる家、これからどうしていこう!?
今回は「今住んでいる家をこれからどうしていこう!?」という問題について、静岡市駿河区で不動産関連のお仕事をされている武田正憲さんに「鉄崎幹人のWASABI」パーソナリティの鉄崎幹人とSBSアナウンサー大槻有沙がお話をうかがいました。※11月9日にSBSラジオ「鉄崎幹人のWASABI」で放送したものを編集しています。
戸建てを売りたい！まずは何をすればいい？
鉄崎：今回は僕の「家」の話なんですが、子どもたちも大きくなりライフスタイルが変化したり、家の老朽化や、”Ｇ”が発生したりして、奥さんがそろそろマンションに引っ越してもいいんじゃない？と言い出してきているんです。今後もしマンションに引っ越すことになったら、今住んでいる家ってどうすればいいのでしょうか？
＜鉄崎邸の情報＞
築年数：30年程
土地：およそ30坪
間取り：5LDK（延床面積およそ40坪）
築年数：30年程
土地：およそ30坪
間取り：5LDK（延床面積およそ40坪）
武田：まず不動産屋さんで家を査定してもらいます。税法上では木造家屋の耐用年数は22年なので、それを越えていると価値が0になるのですが、あくまでも税法上のことなのできれいな状態であれば、必ずしもそうではありません。ただ基本的には、土地代のみと考えておいた方がいいと思います。
家屋を解体して更地渡しの場合、その土地代から解体費用を捻出しなくてはなりません。大体、木造家屋ですと、1坪当たり3万～5万円かかるんですね。ということは、鉄崎さんの場合だと120万～200万円くらいはかかってしまいます。
そして、さらに……なんですが、マンションに引っ越す場合、戸建てにある荷物を全部移すのはほぼ無理ですよね。そうすると残った物の処理費用とか、ブロック塀があったらその解体費用、庭があればその撤去費用などもかかってくるんです……。家屋の撤去にプラスで50万～100万円くらいかかると思った方がいいです。
鉄崎：更地にするということは、とても大きなごみを出すということですよね。やっぱりそれはしたくないんです。なんとかそのままでできる方法はありませんか？
武田：最近テレビCMでもよく流れているんですが、家屋ごとそのまま買い取ってリフォームして売る業者も増えていますので、やり方の選択肢は昔に比べ増えてきています。去年、静岡市街からかなり離れた築40年の雨漏りなどがある荒れた物件を担当したんですが、そのままの形で買取業者が買い取ってくれたんです。撤去費用はなしで、ほぼ土地代で売れました。
そして、さらに……なんですが、マンションに引っ越す場合、戸建てにある荷物を全部移すのはほぼ無理ですよね。そうすると残った物の処理費用とか、ブロック塀があったらその解体費用、庭があればその撤去費用などもかかってくるんです……。家屋の撤去にプラスで50万～100万円くらいかかると思った方がいいです。
鉄崎：更地にするということは、とても大きなごみを出すということですよね。やっぱりそれはしたくないんです。なんとかそのままでできる方法はありませんか？
武田：最近テレビCMでもよく流れているんですが、家屋ごとそのまま買い取ってリフォームして売る業者も増えていますので、やり方の選択肢は昔に比べ増えてきています。去年、静岡市街からかなり離れた築40年の雨漏りなどがある荒れた物件を担当したんですが、そのままの形で買取業者が買い取ってくれたんです。撤去費用はなしで、ほぼ土地代で売れました。
鉄崎：それはいいなぁ！ うちは子どもたちも大きくなって独り立ちするのももうすぐなんだけど、若い時に頑張って建てた家を解体して売り払うっていうのは、やっぱり寂しいって思っちゃうんですよね。ほかにも何かいい方法はありますか？
増築の反対？最近流行りの「減築」とは？
武田：近年、「増築」の反対で「減築」という方法が流行りつつあります。減築には平屋の一部を撤去、2階建ての2階の一部を撤去、などいくつかのパターンがありますが、お子さんなどが巣立って行って使わなくなった2階を撤去してしまう減築について、考えてみたいと思います。この場合のメリットは、大きく3つ。1. ワンフロアで生活導線がバリアフリー化しやすく、暮らしやすい住まいになる。
2. 2階建ての建物は上のフロアを支えている一階部分に日々負担がかかっている。2階をなくすと柱を減らせるので、リビングなどが広くなる。荷重の軽減により大幅な耐震性の向上が期待できる。
3. 建物の延べ面積が減るので固定資産税が安くなる。
3. 建物の延べ面積が減るので固定資産税が安くなる。
減築にかかる費用は？
費用は建物により異なるので、一概にはいえませんが、木造の場合、1平米あたり10万～15万円+足場代がかかります。20坪くらいで600万～700万円くらいになります。
減築とマンション購入を比較すると、例えばSBSからほど近い静岡駅南地区で、中古マンション2LDK～3LDKの相場は2400万～3500万円くらいですが、マンションには管理費と修繕積立金（マンションによって大きく異なる）と駐車場代が毎月かかります。
戸建てからマンションに引っ越す場合の注意点は？
武田：やはり修繕積立金です。マンションの場合、12～18年毎に大規模修繕工事があります。大体1回目は外壁や屋根、2回目はエレベーターや機械式駐車場、3回目は各戸の玄関やアルミサッシ、建物全体とかを12～18年ごとに繰り返してやっていくんです。その費用は全部修繕積立金からあてられますが、修繕積立金はマンションの築年数によってかなり違います。足りないと一時金が徴収されたり、組合が借り入れをして月々の徴収額が上がることもあるので注意が必要です。まとめ
武田：鉄崎さんに提案できる3つのおすすめ方法として、以下の3つをご提案します！
1. 今住んでいる家を2階建てのまま修繕（リフォーム・リノベーション）して住む。
2. 今住んでいる家を新しいライフスタイルに合わせて減築（平屋に）して住む。
3. 今住んでいる家と土地を売ってその費用を足しにしてマンションに引っ越す。
鉄崎：みなさんも家のことで悩んでいる方、多いのではないでしょうか？ぜひ参考にしてみてください。武田さん、ありがとうございました。
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