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住宅売却、特例は二つ 要件満たせば税控除

(2018/8/4 11:00)
確定申告の適用要件
確定申告の適用要件

 【Q】40代女性。夫の両親と同居するため、現在住んでいる家を売却することにしました。新たに住宅を買うか、夫の実家をリフォームするか検討中です。現在、住宅ローンが残っていますが、家を売るにあたって何か控除などはあるのでしょうか。

 【A】マイホームを売却した場合、購入時よりも安い価格でしか売却できなければ、売却にあたっての税金はかかりません。また、売却益(譲渡益)が出た場合でも、マイホームの場合は3000万円の特別控除がありますので、一般的な住宅であれば税金がかからない場合がほとんどです。
 今回のように売却損(譲渡損失)が出る場合は、一定の要件を満たしていれば、確定申告することでマイホームの特例としてマイナス分を、その年の他の所得(給与所得や事業所得など)と損益通算でき、損益通算しても赤字となった場合には、その年の翌年以後3年にわたり繰越控除できます。その結果、所得税がかからなかったり、軽減されたりします。
 特例は二つありますが、いずれも売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えていることが必要です。一つめの特例は「マイホーム買換えの損失の繰越控除(表の(1))」で、売却した年の前年の1月1日から売却年の翌年12月31日までに新しくマイホームを購入し、そのマイホーム取得にかかる一定(返済期間10年以上など)の住宅ローン残高が必要です。
 二つ目は、「マイホームの譲渡損失の繰越控除(表の(2))」です。こちらは、買い換えしない場合も適用されますが、売却したマイホームに譲渡契約締結日の前日において住宅ローンが残っていることが要件となります。この場合は、住宅ローン残額から売却価格を差し引いた額が損益通算の対象となります。両方に該当する場合は、有利な方を選択しましょう。
 実際には、他にも細かい要件があり、一定の書類の添付も必要になりますので、申告する際には、税務署や税理士に確認するとよいでしょう。  (安藤絵理・ファイナンシャルプランナー)

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