裁判所は、債務の履行ができなくなった債務者等、すなわち借金を返済できなくなった人などが所有する不動産を差し押さえ、裁判所の管理のもと、入札方式で売却します。そしてその代金を債務の弁済にあてる手続を取り扱っており、これを不動産競売といいます。ですから、競売は売主（所有者）の意志に基づかない売買取引ともいえます。
通常の不動産取引と違い売主から物件に関する様々な情報が開示されることはなく、物件の案内や内部を見ることはできません。また、買受け後の返品や取り替え、アフターサービスなどもありません。買受け後に訴訟や強制執行の手続きをとらなければならないケースもありますので、入札手続き及び注意事項を理解した上で、必ず管轄裁判所を直接訪問して物件の詳細について調査・確認をしてください。調査・確認が困難な場合や権利関係が複雑な場合などは、弁護士に相談されるのもいいでしょう。
また、公告後に事件の取り下げ､その他の事由により入札が実施されないこともあります。
 |
 |
期間入札とは
期間入札は、競売での売却方法として現在最も多く利用されている方法です。裁判所が一定の入札期間を設けて、その期間内に入札を受け付け、開札期日に入札参加者等立ち会いのもと開札し、最高額で入札した人に売却する方法です。 |
 |
|
競売物件閲覧開始とは
競売物件は、裁判所の掲示場で公告されるほか、新聞及びインターネットなどでも掲載されます。公告には、競売に出された不動産物件情報、入札期間、開札期日、不動産の売却基準価額など、売却についての重要な事項が記載されています。 |
 |
|
不動産の選択・調査とは
入札希望者は、まず公告を見て､希望にあった不動産を選択してください。裁判所の閲覧室には物件明細書・現況調査報告書・評価書という3つの書類が、誰でも見られるように用意されています。これらを見ると、その不動産の現況と､それをめぐる法律関係の内容がわかるようになっています。しかし、あくまでも参考資料ですから、現地に赴き競売物件を自分の目で確かめたり､登記所などで権利関係を調べたりして、必ず自ら調査､確認をすることが大切です。ただし、勝手に物件に立ち入ることはできません。また、物件について裁判所への電話による問合せもできません。
|
| 物件明細書 |
競売物件を買い受けた場合に引き受ける賃借権、土地又は建物を買い受けた場合の法定地上権成立の有無などを記載した書類です。 |
| 現況調査報告書 |
物件に関する権利関係のほか、土地の現況地目、建物の種類・構造など不動産の現在の状況を記載しています。 |
| 評価書 |
不動産の評価額、周囲の環境の概要などが記載されています。 |
|
 |
|
入札とは
入札希望者は執行官室で入札書を受け取り、これに必要事項を記入します。裁判所が定めた価格の入札保証金を納付し、買受可能価額以上の金額で入札します。落札できなかった場合は保証金が返還されます。なお、入札後の取り消し、訂正はできません。
入札方法は、入札期間内に書類を直接執行官室に提出するか、書留郵便による郵送があります。この場合、入札期間内に到着しないと無効になります。詳しい入札方法は各裁判所の執行官室にお問い合わせ下さい。 |
 |
|
開札期日とは
入札期間経過後、公告に記載されていた開札期日に裁判所内で公開のもと、開札が行われます。入札した人のうち最高額を提示した人が「最高価買受申出人」となり、買い受ける権利を取得します。開札結果は各管轄裁判所でもFAXで情報を入手できます。 |
 |
|
売却許可決定とは
最高価買受申出人が決まると、裁判所は最高価買受申出人に不動産を売却するかどうかを決定します。まれに､買い受ける資格を有していない場合など､売却が許可されない場合もありますが､普通の場合には売却が許可され、最高価買受申出人は買受人となります。 |
 |
|
代金納付期限の通知とは
裁判所は納付期限（売却許可を決定した日から約1ヵ月ほど）を定め、買受人に通知します。 |
 |
|
代金の納付（所有権の取得）とは
買受人は、裁判所が定めた納付期限までに一括で、売却代金（入札額から保証金額を引いた代金）を納付します。期限までに納付がない場合は、不動産を買い受ける資格を失います。そのため入札しようとするときは、入札後短期間で代金全額を納付することができるよう､あらかじめ準備しておくことも大切です。代金が納付されると不動産の所有権は買受人に移転します。 |
 |
|
登記とは
所有権の移転など、登記の手続は裁判所が行います。 |
 |
|
引渡し命令とは
引渡し命令とは、所有権の移転後も､以前の所有者が引き渡さない場合、占有者を競売物件から退去させる命令のことです。代金納付から6ヶ月以内に裁判所に申し立て、裁判をしてもらいます。裁判所は､基本的に不良債権を処理するために売却を行うので､買受人に対するケア−はほとんどありません。ですから引渡し請求など､自分で申告しない限り明渡しがなかなか受けられないこともあります。また、引渡しに関して占有者が協力しない場合、訴訟や強制執行などを行わなければいけないケースもあリます。 |
 |
|
不動産引渡しとは
所有権を取得した買受人は､競売不動産に住み続ける者がいる場合でも、その人に対して引渡しを求めることができます。
※一部､引渡しを求められない場合があります。 |
■農地購入の場合
競売で農地を購入する場合、入札時に行政庁が交付する「買受適格証明書」＝農地を購入する資格＝を有する事が条件です。 |
|
|
